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提前還款要怎樣才劃算?這樣做,就對了!

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李崗
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上周房小白給大家算了一下房貸利率上漲之前與之后的還貸金額差距,以一套總價500萬的房產為例,首付30%,則首付款為150萬,貸款額為350萬。按30年分期還貸,以等額本金和等額本息的方式還款,利率上漲后比上漲前分別需要多還的利息為121085.42與173340.66元。當然,貸款金額越多,差距也就越大。

此時,擔心利息還會繼續一路高歌的“房奴”們,就開始問房小白關于提前還貸的事兒。

1.提前還款的種類

提前還款的種類大約可分為五種。

第一種,全部提前還款,即將剩余的全部貸款一次性還清。

第二種,部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短。

第三種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,同時將還款期限縮短。

第四種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變。

第五種,剩余貸款保持總本金不變,只將還款期限縮短。

房小白在這里提醒大家,第一種情況雖然不用還剩余部分的利息,但是已付部分的利息是概不退還的;第二、第三種情況會節省較多的利息;第四種情況會減小月供負擔,但利息節省程度略小于第二種;第五種情況則會增加月供,減少部分利息,但相對而言不是合算的。

2.不同還款方式提前還款小建議

理財專家建議,提前還款的本質要義,應在于盡量減少本金,縮短貸款期限,使支出的利息更少。

等額本息與等額本金兩種還款法相比而言,由于同樣貸款貸了一段時間后,“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”,而在提前還貸時已支付的利息是不退還的,這就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。因此,如果有提前還貸打算的,選擇“等額本金還款法”貸款比較劃算。

按照等額本息的還款計算方法,貸款年限過半,說明全部貸款和利息已經超過50%——80%被償還完畢,剩下的月供本金占比重大,利息數量極少。此時,提前還款省下的錢并不多,而且大部分錢,大部分壓力都扛過去了,剩下的小部分也沒必要一下子全交付出去。

等額本息的還款方式過半則提前還款不劃算,那么對于采用等額本金還款方式還房貸的人來說,按照等額本金的計算方法,一般情況下,當還款時間超過三分之一時,提前還款就不劃算了。因為此時利息所剩不多,剩下的基本上是本金,本金是絕對不會少的。

房小白敲重點:

重點一:若是本就有提前還貸打算的,還款方式選擇“等額本金還款法”

重點二:等額本息還款法若還款年限已過半,等額本金還款法若還款年限超三分之一,則選擇提前還款是不劃算的。

樓主 2017-10-16 14:14:53

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